最近几年来，由于房地产市场的波动，关于存量房和新建住房关系的讨论越来越多中国社会科学院原城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞最近几天表示，住房存量和住房有效供给是两个不能混为一谈的概念
牛凤瑞举例解释说:村里闲置的房子，对于农民进城后解决城市住房问题毫无用处，鹤岗一套5万的房子，对解决大湾区的住房问题也没有意义，大城市危房改造是更新问题，对解决住房供应没有实际作用。
对于中国目前的房价，牛凤瑞指出，中国房价很高，购房者压力很大，这是事实但同时，他也给出了一组数据以人均30平方米的三口之家计算，过去20年中国平均房价增长7.9%，同期城镇人均可支配收入增长10.4%，后者高于前者房改之初，五年平均房价收入比是9.5，最近五年是6.56，接近合理范围另外需要注意的是，中国年轻人的首次购房年龄远低于发达国家根据牛凤瑞的计算，我国城镇居民住房拥有率为80%
牛凤瑞认为，这些事实是分析中国房地产整体情况不可忽视的事实依据理论应该解释这些事实，而不是让它们适应理论理论是灰色的，实践之树是常青的
在这些基础上，我们再来看房住不炒的目标牛凤瑞指出，房住不炒是建立和完善社会保障体系的重要内容具体来说就是构建多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房体系，让全体人民住有所居这是一个住房制度的概念，属于社会政策，房地产调控与房地产行业部门有关，属于产业调控政策两者的逻辑，目标和对应的手段完全不同
他指出，不能把房地产调控政策和房住不炒混为一谈比如房地产调控政策中的五限政策，可以限制一部分炒房者的需求，但实际上，真正的炒房者的市场敏感度远超普通刚需群体，对政策的免疫力远高于普通人政策强调房住不炒，意思是要解决中国的住房问题，要从住房的本质功能出发，而不仅仅是其金融属性
牛凤瑞指出，从功能上看，房地产行业是为人们高质量居住提供物质基础的行业，这个功能不会改变各种房屋建筑的排列组合形成不同的城市面貌，所以房地产是城市化的先导，城市化是现代化的必由之路即使在高度城市化之后，城市仍然面临着更新的问题，仍然需要房地产业
同时，从宏观经济角度来看，房地产行业还承担着社会再分配的功能所谓土地财政，就是通过房地产聚集一批公共资源和公共收入，促进城市公共基础设施建设，加快城市现代化发展
他强调:目前，中国房地产业每年仍有十几万亿元的投资和销售额，是投资和消费的最大领域，对经济稳定增长起着重要的压舱石作用。
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